La gestion d’un patrimoine diversifié peut rapidement s’avérer compliquée, en l’absence d’outils adaptés. Il devient en effet délicat d’apprécier un ensemble de bâtiments aux caractéristiques variées, dès lors qu’il atteint une certaine taille.
- fonctionnement par secteurs géographiques distincts,
- usages différents par bâtiment ou partie de bâtiment,
- états techniques hétérogènes,
- enjeux locaux plus ou moins complexes
Sont autant d’indicateurs difficiles à appréhender, notamment dans le secteur tertiaire, où les activités au sein d’une même structure peuvent être très variées, et les territoires d’implantation très différents.
Disposer d’une vue d’ensemble du patrimoine, et donc de toutes ces thématiques, est primordial pour en prévoir l’entretien en élaborant puis mettant en œuvre un plan de travaux. En fonction de son ampleur, il devient alors pertinent de s’appuyer sur des outils assez simples qui vont permettre de présenter un état des lieux détaillé et cohérent du patrimoine, pour ensuite bâtir un plan de travaux solide.
La méthode préconisée s’appuie sur 3 étapes clés :
- Définir une méthode d’évaluation des forces et faiblesses du patrimoine
- Identifier les besoins de travaux sur la base de cette évaluation
- Arbitrer et bâtir un plan pluriannuel de travaux définitif
1. Définir une méthode d’évaluation des forces et faiblesses du patrimoine
Plusieurs sources d’informations pourront être utilisées pour qualifier le patrimoine : analyse documentaire (DPE, diagnostics amiante, commandes de travaux, Ad’AP, etc.), visites de site et entretiens avec les utilisateurs et/ou les responsables techniques de site.
L’appréciation s’effectue bâtiment par bâtiment (ou, à défaut, site par site).
Pour recenser et synthétiser toutes les informations du bâtiment, une grille de notation est construite, divisée en plusieurs thèmes*, qui sont eux-mêmes divisés en items précis.
Exemples de thèmes à prendre en compte lors de l’appréciation d’un patrimoine :
- Qualité de la desserte en transports en commun et du réseau routier,
- Dimensionnement des locaux,
- Équipements de sûreté du site,
- Accessibilité des différents locaux aux différents types de handicap
2. Identifier les besoins de travaux sur la base de cette évaluation
Une fois la notation effectuée, les résultats sont synthétisés de manière à disposer d’une vue d’ensemble de toutes les forces et faiblesses de chaque bâtiment du patrimoine.
L’amiante fait l’objet d’un traitement à part pour pouvoir estimer son impact lors d’éventuels travaux.
La notation, croisée avec les autres informations disponibles, permet d’identifier, par bâtiment les besoins techniques en termes de travaux.
Ces besoins sont caractérisés par :
- Un corps d’état
- Un bénéfice**
- Un montant
3. Arbitrer et bâtir un plan pluriannuel de travaux définitif
La dernière étape est le choix d’un scénario de travaux définitif tenant compte des besoins techniques précédemment identifiés, mais aussi des orientations stratégiques du groupe. Les interventions sont alors planifiées par périodes (triennales, quinquennales…) pour aboutir à un plan de travaux, réparti de manière homogène sur 10 ans par exemple, et répondant aux enjeux techniques, financiers et stratégiques.
Exemples de bénéfices travaux :
- Accessibilité
- Confort
- Croissance
- Embellissement
- Energétique
- Sécurité
- Sûreté
Quelques exemples
La mise en œuvre d’une stratégie immobilière au sein d’une organisation professionnelle régionale a permis d’élaborer un plan de travaux sur 10 ans, qui tient compte de plusieurs contraintes :
- Un patrimoine vieillissant
- Très hétérogène, parfois au sein d’un même site ou d’un même bâtiment
- Des bâtiments sur ou sous-occupés
- Des fonctionnements et pratiques locales bien ancrées
Une démarche menée sur l’ensemble du patrimoine lycées d’une région a permis d’aboutir à un schéma directeur adapté, qui concilie les objectifs :
- fonctionnels : amélioration des bâtiments,
- territoriaux : restructuration/développement en cas d’évolution des effectifs,
- réglementaires : intégration des objectifs de réduction énergétiques,
- politiques : déploiement massif d’Internet