L’absence d’une base de données fiable et complète comportant toutes les informations techniques d’un patrimoine représente un obstacle pour sa gestion et son entretien.
Dans un certain nombre de structures, la connaissance technique est soit :
- incomplète : Les données sur les bâtiments les plus anciens sont inconnues
- non formalisée : les informations sont disponibles dans des archives papier, des fichiers informatiques diffus, ou de mémoire
- inexacte : les plans ne sont pas mis à jour après travaux
- redondante ou non consolidée : Plusieurs repérages amiante sur un même bâtiment mais pas de fichier récapitulatif
Dès lors, prévoir des travaux d’entretien ou de maintenance se révèle compliqué. Il faudra se rendre sur site pour identifier le modèle de chaudière installée, rechercher dans les archives le dernier plan à jour du bâtiment pour en obtenir la surface de toiture, faire appel à sa mémoire pour se rappeler des dates de dernières interventions sur le sol, etc.
Ces démarches occupent les équipes à des tâches administratives ou logistiques (temps de déplacement sur site, recherche documentaire…) dont la durée pourrait être grandement réduite si l’information était disponible facilement.
Lors d’une nos missions récentes, nous avons mesuré que les chargés de travaux d’entretien d’un organisme gérant un patrimoine d’environ 3 000 logements pourraient économiser en moyenne 27% de leur temps s’ils disposaient d’une base de données avec toutes les informations techniques dont ils ont besoin.
En outre, ces démarches sont plus susceptibles de provoquer des erreurs ; la source de données n’étant pas forcément fiable, comme expliqué précédemment.
La démarche : le BIM peut être la solution
On identifie donc dans ces structures un fort besoin de professionnaliser ses méthodes d’exploitation-maintenance. Le BIM peut-être la solution. Il permet de capitaliser les informations techniques au sein de l’organisme, et de les centraliser au sein d’un même outil informatique.
L’intégralité des informations dont on a besoin sont alors disponibles, et rapidement ; ce qui provoque un gain de temps important. Et ces informations sont fiables, ce qui évite d’éventuels surcoûts induits (par une mauvaise identification d’un matériel à remplacer, un relevé complémentaire à mener, etc.).
La méthode proposée pour mettre en place le BIM GEM se décompose en plusieurs étapes :
| Etape | Titre | Description |
| 1 | Audit des données techniques | Cartographier la connaissance technique actuelle, lister les besoins, établir les outils informatiques existants et les attentes |
| 2 | Schéma directeur | Le schéma directeur est le document qui explicite l’orientation générale que se donne l’organisme dans sa démarche BIM. Il s’agit de son document de stratégie BIM. |
| 3 | Charte BIM | La charte BIM décrit les règles communes à respecter par l’ensemble des maquettes BIM produites. |
| 4 | Cahier des charges BIM | Le cahier des charges décline de manière opérationnelle les exigences de la charte BIM. |
| 5 | Protocole BIM | Le protocole explicite les règles de fonctionnement avec chaque partenaire externe impliqué dans le projet BIM. |
| 6 | Modélisation | Analyse documentaire, relevés sur site et modélisation des maquettes numériques par un prestataire spécifique |
Focus sur le schéma directeur et la charte BIM :
Le schéma directeur se fonde sur l’audit des données mené au préalable et définit les étapes à suivre jusqu’à l’adoption du BIM. Il précise les usages recherchés par le maître d’ouvrage. Il décrit notamment :
- Le plan de déploiement du BIM étape par étape
- Le plan des formations à mener
- Les instances et modalités de pilotage du projet
- Le budget précis du plan d’action
C’est un document vivant qui se met régulièrement à jour pour suivre les ajustements de la démarche BIM de l’organisme.
La charte BIM décrit les règles et nomenclatures applicables à l’ensemble des maquettes 3D :
- La liste des ouvrages à modéliser
- Les informations à leur affecter (épaisseur de mur, fabricant de lavabo, puissance de chaudière, etc.)
- Les règles de nommage des objets de la maquette et des fichiers extraits
- Les spécifications techniques de la maquette : version IFC attendue, modélisation géométrique des objets, géoréférencement, etc.
La charte BIM se met également à jour au fil des évolutions de la démarche.
Expérimentation BIM : entrer dans le BIM tout en gardant une marge de manœuvre
Bien calibrer les informations à intégrer dans les maquettes représente un très fort enjeu. A l’inverse, limiter les données à relever est primordial car aura un impact sur les coûts de modélisation, et la facilité d’utilisation des maquettes.
Pour répondre à ces enjeux, la mise en place d’une expérimentation à moindre échelle est presque indispensable. 3 ou 4 bâtiments, sélectionnés pour être représentatifs du reste du patrimoine (en termes d’architecture mais aussi de données disponibles), sont modélisés en premier lieu. Puis leur gestion est assurée pendant quelques mois via le BIM.
Cela permet d’identifier les dysfonctionnements éventuellement rencontrés lors de la modélisation, les informations manquantes ou superflues dans les maquettes et les modifications de format à apporter (nomenclature des fichiers ou objets, représentation géométrique des objets, spécifications techniques de la maquette, etc.).
A l’issue de l’expérimentation, certaines évolutions s’avèreront peut-être nécessaires pour corriger les problèmes constatés. La charte, le cahier des charges et les protocoles sont alors mis à jour avant déploiement du BIM sur l’ensemble du patrimoine.
Expérimentation BIM : entrer dans le BIM tout en gardant une marge de manœuvre